Переделка балкона: порядок согласования, штрафы и законность

Несмотря на то, что ваш балкон был остеклён целых десять лет назад, сегодня вы можете столкнуться с неожиданными неприятностями. Многие владельцы квартир в многоэтажках оказались в ситуации, когда теплый и уютный балкон, который они ещё в советские времена облагородили и сделали комфортным для проживания, может стать причиной серьезных санкций.

Дело в том, что сейчас за самовольное остекление могут наложить штраф в 5 000 рублей и потребовать вернуть балкон к первоначальному виду, демонтировав установленные конструкции. Если вы не выполните это требование, будьте готовы к повторным штрафам, которые могут выписываться многократно, создавая серьезную финансовую нагрузку. Ежемесячный штраф в 5 000 рублей - не очень хорошая перспектива!

Однако, следует отметить, что не всем жителям многоэтажек грозят такие строгие меры. Некоторые из них все же смогут избежать наказаний и сохранить свои улучшенные балконы. Ведь есть срок исковой давности! И об этом я тоже расскажу в этой статье.

Кстати, до 2025 года в таких ситуациях владельцам квартир удавалось защищать свои права в судах. Они могли успешно аргументировать, что их остекление не является угрозой для безопасности жильцов или конструктивных элементов здания. Более того, подобные улучшения воспринимались как шаг к повышению уровня комфорта проживания. Однако, начиная с 2025 года, все стало гораздо сложнее.

Когда и почему стали наказывать собственников квартир за самовольное остекление

Произошло это в связи с тем, что практика судов в отношении остекления кардинально изменилась. Верховный суд Российской Федерации ввел новый стандарт правового регулирования этого вопроса, который существенно ужесточил требования. Теперь любая, даже незначительная, модификация общего имущества в многоквартирном доме требует согласия каждого собственника жилья. Эта норма закреплена в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подтверждена постановлением Верховного суда от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2.

С этими изменениями резко изменилась и судебная практика по делам о демонтаже остекления. Владельцы квартир, которые раньше могли надеяться на благоприятное судебное решение, теперь сталкиваются с гораздо более жестким пониманием закона. Судьи теперь считают: если вы решили застеклить балкон, не получив согласия других жильцов, будьте готовы демонтировать конструкцию и понести штрафные санкции.

Уже в 2024 году кассационные суды по всей России начали пересматривать ранее вынесенные решения, которые допускали сохранение балконных стекол. Почему это происходит?

Дело в том, что любое остекление, которое прикрепляется к фасаду здания и имеет козырек, рассматривается как использование общего имущества многоквартирного дома. Даже если конструкция кажется малозначительной, она все равно некорректно меняет облик и изменяет строительную структуру здания. Более того, балконная плита часто трактуется как часть коллективного имущества дома, что означает, что любые изменения, включая установку остекления, считаются незаконными без согласия других собственников.

Если ранее на общем собрании жильцов не было принято решение о согласии на такие модификации, то такие изменения сразу признаются незаконными. Владельцы обязаны демонтировать балконные рамы, иначе они столкнутся с судебными обязательствами. Примеры таких дел уже можно найти в практике многих кассационных судов.

Таким образом, жильцы, которые решили модернизировать свои балконы без необходимых согласований, должны особенно внимательно относиться к этой проблеме. Вполне возможно, что их обяжут восстановить балкон в его изначальном виде.

Кроме обязательств по демонтажу, суды часто назначают штрафы за каждый день отсрочки выполнения решения о демонтаже. Эти ежедневные штрафы могут значительно увеличивать финансовое бремя собственника квартиры, особенно если учесть также необходимость покрыть все судебные издержки, оплатить судебную экспертизу, госпошлину и услуги юридического представительства (когда судится ТСЖ или управляющая компания). Все эти затраты в совокупности могут вылиться в "копеечку".

Как избежать наказания за самовольно остекление лоджии или балкона?

Несмотря на это, существуют способы избежать таких санкций и сохранить свое застекленное имущество, защитив его в суде.Это возможно в случае, если удастся подтвердить одно из следующих условий.

Например, если ваше остекление было произведено до 1 марта 2005 года, когда нынешний Жилищный кодекс РФ вступил в силу, вы могли бы избежать возможных санкций. Важно доказать, что согласование с местными властями было получено до этой даты, поскольку даже тогда существовали нормы, требующие согласия на изменения, и если оно было получено, это докажет законность ваших изменений.

Если с момента, когда балкон был остеклен, прошло более трех лет (по статье 196 ГК РФ), и исковая давность истекла. В некоторых случаях, как, например, если балкон был остеклен в 2006 году, доказать это можно по документации того времени. Вам понадобится договор с монтажниками или чеки на покупку рам и стекол. Что, впрочем, мало у кого сохранилось. Можно, прочем, привести свидетелей в суд или назначить судебную экспертизу по определению периода времени, когда был остеклён балкон.

Не придётся отвечать, если в изначальной проектной документации здания были предусмотрены остекленные балконы, а собственник просто обновил их до более современного состояния. Это является основанием для защиты своих прав в суде, подтвержденное обзорами судебной практики.

Не только остекление - объединенные с комнатой балконы и лоджии теперь тоже незаконны!

Соединение лоджии или балкона с жилым помещением является одним из самых спорных вопросов в области жилищного строительства. В ряде регионов, таких как Москва, подобная перепланировка прямо запрещена и, как результат, встречает негативную судебную практику.

Даже в тех местах, где прямого законодательного запрета нет, владельцам не стоит рассчитывать на легализацию таких изменений. Согласно Минстрою РФ, такой вид перепланировки включает в себя присоединение части общедомового имущества к жилой площади, что требует получения согласия от всех собственников в здании.

Кроме того, установленными Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) запрещается использование лоджий и балконов не по их прямому назначению (п. 4. 2. 4. 9), что также усложняет процесс получения разрешения.

Самовольное панорамное остекление - путь к штрафу

Решение о переделке окон в лоджиях в панорамные также требует особого внимания. Верховный суд РФ определил, что для осуществления такой модернизации необходимо 100% согласие всех владельцев помещений в доме. Это решение связано с тем, что расширение оконных проемов ведет к уменьшению площади фасада, который является частью общедомового имущества.

Изменение площади общедомового имущества требует одобрения всех владельцев помещений в соответствии с законодательными нормами (ст.ст. 40, 44 ЖК РФ, определение ВС РФ № 5-КГ24-47-К2).